Der Bau­trä­ger­ver­trag ist ein Ver­trags­typ eige­ner Art, der auf die Errich­tung eines Bau­werks und die Ver­schaf­fung des Eigen­tums an Grund­be­sitz i.S. einer ein­heit­li­chen Leis­tung gerich­tet ist. Der Bau­trä­ger­ver­trag ent­hält des­halb, soweit er die Errich­tung des Bau­werks zum Gegen­stand hat, zwar auch Ele­men­te des Werk­ver­tra­ges. Den­noch sind die Bestim­mun­gen des Werk­ver­trags­rechts des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs nur dann auf den Bau­trä­ger­ver­trag anwend­bar, wenn sie mit des­sen ein­heit­li­chen Leis­tungs­ge­gen­stand ver­ein­bar sind. Das gilt auch für die werk­ver­trag­li­che gesetz­li­che Abnahmeregelung.

Das Werk­ver­trags­recht erlaubt die Ver­ein­ba­rung von Teil­ab­nah­men für sol­che Tei­le eines Bau­werks, die sich bei natür­li­cher Betrach­tungs­wei­se abtren­nen las­sen und inso­weit eine sinn­vol­le, gebrauchs­taug­lich selb­stän­di­ge Ein­heit bil­den. Die Teil­ab­nah­me ein­zel­ner Bau­ge­wer­ke ist des­halb in dem auf eine ein­heit­li­che Leis­tung gerich­te­ten Bau­trä­ger­ver­trag von vor­ne­her­ein aus­ge­schlos­sen. Eben­so aus­ge­schlos­sen ist die Teil­ab­nah­me regel­mä­ßig bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen, die die Errich­tung eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses zum Gegen­stand haben. Denn die sinn­vol­le Nut­zung eines Bau­werk­tei­les vor Fer­tig­stel­lung des gesam­ten Gebäu­des ist bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus im Zwei­fel aus­ge­schlos­sen. Die Ver­ein­ba­rung von Teil­ab­nah­men ist damit auf Bau­trä­ger­ver­trä­ge beschränkt, die auf die Errich­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum gerich­tet sind. Denn eine Woh­nung und das unmit­tel­bar der Woh­nung zuge­ord­ne­ten Gemein­schafts­ei­gen­tums las­sen sich als gebrauchs­taug­lich selb­stän­di­ge Ein­heit vom sons­ti­gen Gemein­schafts­ei­gen­tum regel­mä­ßig tren­nen. Die Ver­ein­ba­rung einer Teil­ab­nah­me der Woh­nung muss dann aber, soll sie wirk­sam wer­den, den werk­ver­trag­li­chen Abnah­me­be­stim­mun­gen entsprechen.

Die Woh­nung und das ihr unmit­tel­bar zuge­ord­ne­te Gemein­schafts­ei­gen­tum müs­sen ins­be­son­de­re abnah­me­r­eif, also voll­stän­dig und ohne wesent­li­che Män­gel fer­tig­ge­stellt sein. Dar­an fehlt es, wenn die Woh­nung zwar bezugs­fer­tig ist, also dem Käu­fer ein Bezug der Woh­nung zumut­bar ist, aber Rest­ar­bei­ten in der Woh­nung feh­len oder die Woh­nung nicht ganz unwe­sent­li­che Män­gel auf­weist. Die in Bau­trä­ger­ver­trä­gen über Woh­nungs­ei­gen­tum häu­fig ver­ein­bar­te Teil­ab­nah­me der Woh­nung bereits bei Bezugs­fer­tig­keit und zwar auch bei feh­len­den Rest­ar­bei­ten oder vor­han­de­nen Män­geln, ist des­halb mit dem wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Abnah­me­re­ge­lung unver­ein­bar. Sie ver­stößt damit gegen das gesetz­li­che Leit­bild des § 640 BGB und ist infol­ge­des­sen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nich­tig. Die mit einer wirk­sa­men Teil­ab­nah­me ver­bun­de­nen Rechts­fol­gen, ins­be­son­de­re also der Beginn der Ver­jäh­rungs­frist und die Umkehr der Beweis­last für Sach­män­gel, tre­ten nicht ein. Das ist eine, ins­be­son­de­re für den Bau­trä­ger, nach­tei­li­ge Rechts­fol­ge der feh­ler­haf­ten Kon­struk­ti­on des Bauträgervertrages.