Stich­wor­te:
Frei­heit von Alt­las­ten im Grund­was­ser, Prü­fung Bauträgervertrag

Bun­des­ge­richts­hof
Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12
Kurzfassung

Leit­satz

Ein zu Wohn­zwe­cken genutz­tes Grund­stück ist mit einem Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaf­tet, wenn es von Grund­was­ser durch­strömt wird, das mit Gift­stof­fen (Cya­ni­de) belas­tet ist.

Tat­be­stand

Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 12. (Ange­bot der Klä­ger) und 22. Novem­ber 2005 (Annah­me der Beklag­ten) kauf­ten die Klä­ger von der Beklag­ten eine Eigen­tums­woh­nung in einer Wohn­an­la­ge in B. zu einem Preis von 136.970 €. Das dazu­ge­hö­ren­de Grund­stück ist Teil einer Gesamt­flä­che, auf der bis zum Jah­re 1953 eine Gas­an­stalt betrie­ben wur­de. Die Flä­che wur­de in dem Boden­be­las­tungs­ka­tas­ter des Lan­des B.    als Alt­last geführt, wor­über die Behör­de die Beklag­te im Jah­re 2003 schrift­lich unter­rich­tet hat­te. Nach Durch­füh­rung von Boden­un­ter­su­chun­gen hat­te die Behör­de der Beklag­ten in einem Schrei­ben vom 10. August 2005 mit­ge­teilt, dass sie das Grund­stück hin­sicht­lich aller Wir­kungs­pfa­de vom Ver­dacht auf schäd­li­che Boden­ver­än­de­run­gen befreie; das Grund­stück wer­de jedoch von cya­nid­hal­ti­gem Was­ser durch­strömt, wes­halb bei Bau­ar­bei­ten, die bis in den Grund­was­ser­an­schnitt reich­ten, in Abstim­mung mit der Ver­wal­tung eine Rei­ni­gung des wäh­rend der Bau­maß­nah­me geför­der­ten Grund­was­sers erfor­der­lich sei …

Ent­schei­dungs­grün­de

... II. 1. Das Beru­fungs­ge­richt ver­neint rechts­feh­ler­haft Ansprü­che der Klä­ger auf Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses wegen eines Sach­man­gels (§ 437 Nr. 2 Fall 1, §§ 440, 323, 326 Abs. 5, § 346 Abs. 1 BGB).

a) Ein Sach­man­gel eines Grund­stücks im Sin­ne des § 434 Abs. 1 BGB kann auch dann vor­lie­gen, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grund­stück flie­ßen­de Grund­was­ser mit gif­ti­gen Schad­stof­fen belas­tet ist. So ist es hier.

aa) Uner­heb­lich ist in die­sem Zusam­men­hang, dass das Grund­was­ser, auf das sich das Eigen­tums­recht des Ver­käu­fers am Grund­stück nicht erstreckt … nicht Teil der Kauf­sa­che ist. Die den Man­gel aus­lö­sen­de Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che wird in die­sem Fall durch die tat­säch­li­che Bezie­hung des Grund­stücks zu sei­ner Umwelt begrün­det, hier durch des­sen Nach­bar­schaft zu einem kon­ta­mi­nier­ten Grund­stück, von dem aus Schad­stof­fe über das Grund­was­ser emit­tiert wer­den. Dass ein Sach­man­gel in den wirt­schaft­li­chen, sozia­len oder recht­li­chen Bezie­hun­gen der Sache zu ihrer Umwelt begrün­det sein kann, die die Brauch­bar­keit oder den Wert der Sache beein­flus­sen, ent­spricht der stän­di­gen Rechtsprechung …

(1) Nach dem bis zum 31. Dezem­ber 2001 gel­ten­den Gewähr­leis­tungs­recht stell­ten Umwelt­be­zie­hun­gen, die die Brauch­bar­keit oder den Wert der Kauf­sa­che nega­tiv beein­flus­sen, aller­dings nur dann einen Feh­ler im Sin­ne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaf­fen­heit der Sache hat­ten und sich nicht erst durch Her­an­zie­hung von außer­halb des Kauf­ge­gen­stands lie­gen­den Ver­hält­nis­sen oder Umstän­den ergaben …

(2) Nach dem seit dem 1. Janu­ar 2002 gel­ten­den und hier anzu­wen­den­den Kauf­recht sind sol­che von einem benach­bar­ten Grund­stück aus­ge­hen­de, über die Luft oder das Grund­was­ser über­tra­ge­ne Umwelt­ein­wir­kun­gen als eine (nega­ti­ve) Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che im Sin­ne des § 434 Abs. 1 BGB anzu­se­hen. Der Senat hat bereits aus­ge­führt, dass die Neu­re­ge­lung die frü­he­re Unter­schei­dung zwi­schen Feh­lern (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) und zusi­che­rungs­fä­hi­gen Eigen­schaf­ten (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) ein­ge­eb­net hat … Als Eigen­schaf­ten einer Sache sind neben ihrer phy­si­schen Beschaf­fen­heit alle tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­se anzu­se­hen, wel­che die Bezie­hung der Sache zur Umwelt betref­fen und wegen ihrer Art und Dau­er die Brauch­bar­keit oder den Wert der Sache beein­flus­sen … Vor die­sem Hin­ter­grund gehö­ren die Bezie­hun­gen der Kauf­sa­che zur Umwelt jeden­falls dann zu ihrer Beschaf­fen­heit im Sin­ne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgend­ei­ner Wei­se mit ihren phy­si­schen Eigen­schaf­ten zusam­men­hän­gen … Ein sol­cher Zusam­men­hang ist bei Grund­was­ser gege­ben, das den zum ver­kauf­ten Grundstück(santeil) gehö­ren­den Erd­kör­per durch­strömt. Ist das Grund­was­ser mit Cya­nid belas­tet, weil das Grund­stück in der Nähe einer ande­ren kon­ta­mi­nier­ten Flä­che liegt, von dem aus die Schad­stof­fe emit­tiert wer­den, kann ein Sach­man­gel auch dann vor­lie­gen, wenn das ver­kauf­te Grund­stück – wie hier – selbst nicht kon­ta­mi­niert ist …

bb) Die ver­kauf­te Eigen­tums­woh­nung ist des­we­gen mit einem Sach­man­gel behaftet.

(1) Dies ist hier nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu beur­tei­len, da die Ver­trags­par­tei­en weder eine sog. nega­ti­ve Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung ver­ein­bart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch eine beson­de­re Ver­wen­dung nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) haben …

(2) Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Sach­män­geln, wenn sie sich für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung eig­net und eine Beschaf­fen­heit auf­weist, die bei Sachen der glei­chen Art üblich ist und die der Käu­fer nach der Art der Sache erwar­ten kann. Die in der Vor­schrift genann­ten Merk­ma­le der Sache (Ver­wen­dungs­eig­nung und übli­che Beschaf­fen­heit) müs­sen kumu­la­tiv vor­lie­gen, damit die Sache man­gel­frei … Das ist hier nicht der Fall.

(a) Zwar mag die Kauf­sa­che zur gewöhn­li­chen Ver­wen­dung (zum Woh­nen) geeig­net sein, weil schä­di­gen­de Ein­wir­kun­gen durch von dem kon­ta­mi­nier­ten Grund­was­ser aus­ga­sen­den Cyan­was­ser­stoff weder auf die Haus­be­woh­ner noch auf die Anpflan­zun­gen zu erwar­ten sind. Die Kauf­sa­che weist aber nicht die übli­che Beschaf­fen­heit eines zu Wohn­zwe­cken genutz­ten Grund­stücks auf.

(b) Zu die­ser Beschaf­fen­heit gehört die Frei­heit von nicht nur uner­heb­li­chen Kon­ta­mi­na­tio­nen des Grund­was­sers. Mit den gif­ti­gen Stof­fen (Cya­ni­den) sind näm­lich beson­de­re Gefah­ren und Risi­ken ver­bun­den, die ein Käu­fer in der Regel ohne wei­te­res nicht hin­zu­neh­men bereit ist. Sol­che erge­ben sich schon dar­aus, dass die Höhe des Grund­was­ser­stands nicht kon­stant ist und in beson­de­ren Situa­tio­nen (Hoch­was­ser­la­gen) das Grund­was­ser an die Erd­ober­flä­che tre­ten und in die Unter­ge­schos­se ein­drin­gen kann. Zur übli­chen Beschaf­fen­heit eines bebau­ten Grund­stücks gehört es auch nicht, dass … bei Bau­maß­nah­men auf dem Grund­stück, die eine Grund­was­ser­hal­tung erfor­dern, beson­de­re Schutz­maß­nah­men zur Dekon­ta­mi­na­ti­on des an die Ober­flä­che geför­der­ten Grund­was­sers not­wen­dig sind.

(Die voll­stän­di­ge Ent­schei­dung fin­den Sie hier.)