Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger bildet die Grunderwerbsteuer den wesentlichen Kostenfaktor. Der Steuersatz beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5,5 % der Bemessungsgrundlage mit steigender Tendenz. Das Kieler Kabinett beispielsweise hat am 12.03.2013 die Anhebung des Steuersatzes zum 01.01.2014 von 5 % auf 6,5 % Prozent beschlossen. Die Versuchung, Grunderwerbsteuer zu sparen, ist deshalb groß. Das gilt auch beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger.
Beim Kauf vom Bauträger ist der im Bauträgervertrag ausgewiesene Gesamtaufwand für den Erwerb des Grund und Bodens und die Errichtung der Baugewerke Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Unseriöse Bauträger werben deshalb mit einem Vertragsmodell, bei dem Grunderwerbsteuer angeblich nur auf den Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz, nicht aber auch auf den Werklohn für die Baugewerke zu entrichten sei. Dazu spalten sie den Bauträgervertrag in zwei wirtschaftlich zusammenhängende, formal aber getrennte Verträge, nämlich einen Kaufvertrag über den unbebauten Grundbesitz einerseits und einen Werkvertrag über die Baugewerke andererseits, auf. Der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet, der Werkvertrag aber privatschriftlich geschlossen. Dabei enthält der Grundstückskaufvertrag keinen Hinweis auf den gleichzeitig gewollten und abgeschlossenen Werkvertrag. Liegen dem Finanzamt auch keine sonstigen Hinweise auf den mit dem Kaufvertrag wirtschaftlich zusammenhängenden Werkvertrag vor, geht das Finanzamt irrtümlich vom Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus.
Eine solche Vertragskonstruktion führt unmittelbar zur Nichtigkeit von Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag. Denn Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag bilden nach dem Willen von Bauträger und Käufer eine wirtschaftliche Einheit; Verkauf und Erwerb des Grund und Bodens sind nicht ohne die Baugewerke, die Baugewerke sind nicht unabhängig vom Verkauf und Erwerb des Grundbesitzes gewollt. Da beide Verträge nichtig sind, erwirbt der Käufer aus diesen Verträgen keinerlei Rechte. Alle Zahlungen, die er erbringt, erbringt er ohne Anspruch auf eine Gegenleistung. Ein dramatisches Ergebnis des berechtigten Wunsches, Steuern zu sparen!
Wir können jedem nur dringlichst empfehlen vor Kaufvertragsunterschrift den Vertrag fachlich durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen!
Anbei unsere Geschichte zum Kauf einen Hauses (2014-??open end), was passieren kann, wenn man sich im Voraus keinen Rat eines Experten einholt:
Wir haben leider einen für uns nachteiligen Vertrag mit einem "Bauträger", der sich im Nachhinein als Betrüger herausgestellt hat, abgeschlossen.
Inzwischen ist unser Haus fertiggestellt (hauptsächlich in Eigenleistung) und wir können seit über 2 Jahren nicht einziehen. Leistungen im Vertrag wurden teilweise bis heute nicht bzw. fachlich falsch erstellt.
Wir haben nach vielen Gerichtsverhandlungen und hohen Anwaltskosten noch immer keinen Zugang zu unserem Grundstück und keine Eintragung im Grundbuch, da wir natürlich nicht die volle Kaufsumme gezahlt haben. In der ersten Gerichtsverhandlung haben wir für das Zugangsgrundstück zu unserem Haus (Hanglage in 2.Reihe) ein Nießbrauchrecht erstritten. Unser Verkäufer ist inzwischen insolvent. Trotz Insolvenz hat der Richter am Landgericht Prozesskostenbeihilfe für unseren Verkäufer bewilligt, der uns auf die restliche Kaufsumme verklagen wollte, gegen Ende der Verhandlung hat die gegnerische Partei dann verkündet insolvent zu sein. Inzwischen ruht das Verfahren aufgrund der Insolvenz. Unser Anwalt hat uns eine Rechnung für die Gerichtsverhandlung zugestellt und uns mitgeteilt, dass er uns aus gesundheitlichen Gründen nicht weiter vertreten kann und wir uns einen neuen Anwalt suchen sollen. Eine Rechtschutzversicherung haben wir natürlich nicht. Wir wissen inzwischen nicht mehr weiter und bereuen es nicht vorab einen Experten kontaktiert zu haben.....