Beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung vom Bau­trä­ger gehört die Abnah­me des Kauf­ge­gen­stan­des zum Kern­be­reich der Rechts­stel­lung des Käu­fers. Der Käu­fer allein soll die geschul­de­te Leis­tung ent­ge­gen­neh­men und über deren Ver­trags­mä­ßig­keit ent­schei­den. Das gilt auch für das Gemein­schafts­ei­gen­tum. Der for­mu­lar­mä­ßi­ge Aus­schluss oder for­mu­lar­mä­ßi­ge, wesent­li­che Beschrän­kun­gen die­ses Abnah­me­rechts sind des­halb unwirk­sam. Dies hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt mit Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 bestä­tigt. Danach ist eine dem ers­ten Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft for­mu­lar­mä­ßig im Bau­trä­ger­ver­trag erteil­te Voll­macht gemäß § 307 Abs.1 S. 1 BGB nich­tig, wenn sie die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen vom Bau­trä­ger bestimm­ba­ren Erst­ver­wal­ter ermöglicht.

Ein der­ar­ti­ges Recht zur Bestim­mung des ers­ten Ver­wal­ters ermög­li­che es dem Bau­trä­ger, einen ihm recht­lich oder wirt­schaft­lich ver­bun­de­nen, also nicht hin­rei­chend neu­tra­len Erst­ver­wal­ter aus­wäh­len. Das begrün­de für den Erwer­ber die Gefahr, dass der zur Abnah­me bevoll­mäch­tig­te Erst­ver­wal­ter sei­ne Voll­macht zu Guns­ten des Bau­trä­gers miss­brau­che. Die­se Gefahr benach­tei­li­ge den Erwer­ber unan­ge­mes­sen i.S. § 307 Abs.1 S. 1 BGB. Die unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung sei auch dann gege­ben, wenn der Erst­ver­wal­ter die Abnah­me tat­säch­lich gewis­sen­haft vor­neh­me. Denn in die­sem Fal­le wer­de dem Erwer­ber in unzu­läs­si­ger Wei­se die Beweis­last für den Miss­brauch der Voll­macht aufgebürdet.