Die Nach­fra­ge nach Neu­bau­im­mo­bi­li­en ist in vie­len städ­ti­schen Bal­lungs­ge­bie­ten erheb­lich grö­ßer als das Ange­bot. Die­ses Ungleich­ge­wicht von Ange­bot und Nach­fra­ge stärkt die Markt­macht der Bau­trä­ger und führt in der Pra­xis zu einer emp­find­li­chen Ein­schrän­kung des Ver­brau­cher­schut­zes. Denn immer mehr Käu­fer ver­zich­ten ange­sichts des knap­pen Immo­bi­li­en­an­ge­bots auf eine kri­ti­sche Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und akzep­tie­ren Ver­trags­be­din­gun­gen der Bau­trä­ger, die mit den gesetz­li­chen Ver­brau­cher­schutz­be­stim­mun­gen unver­ein­bar sind.

Beim Kauf vom Bau­trä­ger müs­sen aber zum Schutz des Käu­fers min­des­tens 8 Fra­gen zum Bau­trä­ger­ver­trag gestellt und posi­tiv beant­wor­tet werden:

8 Fra­gen – Check­lis­te zum Bauträgervertrag

1. Ist der Ver­trag für den Bau­trä­ger verbindlich?

• wirk­sa­me Ver­tre­tung des Bauträgers
• kei­ne auf­schie­ben­de Bedin­gung oder Frist für die Ent­ste­hung der Leis­tungs­pflich­ten des Bauträgers
• kein ver­trag­li­ches Rück­tritts- oder Wider­rufs­recht des Bauträgers

2. Hat der Käu­fer alle den Ver­trags­in­halt bestim­men­den Unter­la­gen recht­zei­tig erhalten?

• Ent­wurf des Bauträgervertrages
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Bau­plä­ne
• even­tu­el­le sons­ti­ge Nebenurkunden
• Aus­zug aus dem Grund­buch (nebst dem Wort­laut der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen bei Belas­tun­gen in Abt. II)
• Aus­zug aus Katas­ter­bü­chern (Lie­gen­schafts­ka­tas­ter, Alt­las­ten­ka­tas­ter) bei Katastereintragungen
• even­tu­el­le gut­acht­li­che Stel­lung­nah­men zur Beschaf­fen­heit des Grund und Bodens

3. Ist die vom Bau­trä­ger geschul­de­te Leis­tung ein­deu­tig, voll­stän­dig und abschlie­ßend beschrieben?

• Bezeich­nung des Grundbesitzes
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Bau­plä­ne
• kein Recht des Bau­trä­gers zur Bestim­mung feh­len­der Leistungen
• kein Recht des Bau­trä­gers zur Ände­rung ver­trag­li­cher Leistungen
• Funk­ti­ons­ga­ran­tie zu Grund­stück und Bauwerk
• Garan­tie zur Ein­hal­tung der Regeln der Bautechnik
• Anga­be der Min­dest­wohn­flä­che nebst Berechnungsgrundlage
• End­ter­min für die Bezugs­fer­tig­keit des Kaufgegenstandes
• End­ter­min für die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung des Kaufgegenstandes

4. Ent­spricht die Kauf­preis­re­ge­lung den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zum Schutz des Käufers?

• Garan­tie eines Festpreises
• Erfül­lung aller Siche­rungs­be­stim­mun­gen der Mak­ler- und Bauträgerverordnung
• Erfül­lung aller Siche­rungs­be­stim­mun­gen der euro­päi­schen Richt­li­nie 93/13/EWG vom 05.04.1993 (Klau­sel­richt­li­nie)
• Erfül­lung der Siche­rungs­be­stim­mun­gen des Forderungssicherungsgesetzes
• Ein­hal­tung des Raten­plans der Mak­ler- und Bauträgerverordnung
• kei­ne Absi­che­rung des Bau­trä­gers für die Zah­lung von Kaufpreisraten
• kei­ne Beschrän­kung von Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käu­fers bei Män­geln des Kaufgegenstandes

5. Ent­spricht die Über­ga­be- und Abnah­me­re­ge­lung den berech­tig­ten Inter­es­sen des Käufers?

• Recht des Käu­fers zur Über­nah­me des Kauf­ge­gen­stan­des bei Bezugsfertigkeit
• kei­ne Abnah­me des Kauf­ge­gen­stan­des durch den Bau­trä­ger oder von ihm bestimm­te Dritte
• kei­ne rechts­wid­ri­gen Abnahmefiktionen
• kei­ne Vor­leis­tungs­pflicht des Käu­fers für aus­ste­hen­de Kaufpreisraten

6. Sind die Rech­te des Käu­fers bei Pflicht­ver­let­zun­gen des Bau­trä­gers unbeschränkt?

• kei­ne Ver­la­ge­rung des Bau­grund­ri­si­kos auf den Käufer
• kein Beschrän­kung der gesetz­li­chen Rech­te des Käu­fers auf Ersatz­vor­nah­me, Min­de­rung oder Rück­tritt bei Baumängeln
• kei­ne Beschrän­kung des Rück­tritts­rechts des Käu­fers bei sons­ti­gen Pflicht­ver­let­zun­gen des Bauträgers
• kei­ne rechts­wid­ri­ge Beschrän­kung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs des Käu­fers bei Pflicht­ver­let­zun­gen des Bauträgers

7. Kön­nen der Bau­trä­ger und bevoll­mäch­tigt­ge Drit­te nur mit Zustim­mung des Käu­fers im Namen des Käu­fers handeln?

• kei­ne Voll­macht des Käu­fers für den Bau­trä­ger oder Drit­te zur Belas­tung des Grund­be­sit­zes mit Rech­ten Drit­ter ohne Zustim­mung des Käufers
• kei­ne Voll­macht des Käu­fers für den Bau­trä­ger oder Drit­te zur Ände­rung oder Ergän­zung von Ver­trags­be­stim­mun­gen ohne Zustim­mung des Käufers

8. Kann der Käu­fer nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Kauf­ge­gen­stan­des den Eigen­tums­wech­sel erzwingen?

• kei­ne Erschwe­rung der Dar­le­gungs­last des Käu­fers bei Män­geln des Kaufgegenstandes
• kei­ne Beschrän­kung von Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käu­fers bei Män­geln des Kaufgegenstandes
• Ver­pflich­tung des Notars zur Her­bei­füh­rung des Eigen­tums­wech­sels auch gegen den Wil­len des Bau­trä­gers bei Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käufers